转自大胡子看深圳

今年条件很好，你打算买房了吗？

【资料图】

如果答案是：yes

那么，我建议你要开始收集信息了。

并且还得做好信息筛选，不要让自己陷入茫茫的信息池中。

今天我们要聊的是 今年预计入市的130多个住宅中 ，到底哪个才值得买？

宝安、南山、龙华、龙岗供应20+；

福田、坪山供应10+；

光明、盐田、罗湖、大鹏供应也分别有个位数供应。

再叠加上去年没有卖完的项目，嗯，真的很乱，完全不知道怎么买。

宝安区

1.都市茗荟二期，月月不断的月经盘

这个盘基本维持着平均1-2个月就要吹风入市的频率，特别是去年年底，几乎就差临门一脚了，拖一拖又等过完年了。

这个盘值得推荐的原因无他，就是地段。

作为宝中东最好的住宅区域，地段价值相当了得，旁边就是熙龙湾一期。

尤其宝中已经多年没有新盘供应，属于稀缺住宅。

除了地段好，价格也有优势。

参考一期11.7万/㎡备案价，二期应该就没法备这么高了。

但这个项目始终不是限价地，预计单价10.08万-10.7万这个区间比较合理。

那约150㎡五房才1600多万在宝中核心地段也是相当舒服，改善客户估计盯得比较紧。

主要是近几年周边次新二手成交价也水涨船高，而且按照宝中目前的成交价格看，空间还不算少。

如果是改善型客户，或者是手头比较充足的投资客，这个盘是可以考虑的。

2.鸿荣源胤璇中心大厦，打85折入手宝中

这个项目就是2021年11月土拍拍下的那个鸿荣源地块，虽然进度比较慢，但还是宝中的第一打新梯队。

属于宝中的核心位置，宝安中心区作为与桂湾、大铲湾直面相连的大陆板块

地段价值毫无置疑， 更主要是毛坯限价8.85万/平，价格非常有吸引力

不仅比同样待推出的宝中新盘越秀瑞樾府8.8万/平便宜，还比旁边的熙龙湾、壹方中心的二手房参考价约10万/平便宜。

哪怕208后也没什么太大打击，甚至比前海还要稳，还是非常值得期待的。

真的算是以一己之力“击穿”了宝中的楼市门槛。

3.京地海樾府，西部上车盘

今年，宝安真正称得上是地铁口物业的新盘不多，地段好位置佳的就更少了。

数来数去，京地海樾府既在地铁口，地段也不错。

还是老规矩，地段真不错。

不论是西部/宝安的大板块又或者碧海这小片区，一直都是热门的当红炸子鸡。

论规划概念、发展前景等，都有前海和企鹅岛的加持。

加上整个片区都是填海而来，全部都是起点高的次新房，环境面貌也相当不错。

在通勤上，更有11号线的加持

目前就有1/11号线可直达前海和科技园，正地铁口物业，通勤上比较便利。

入场的门槛比较低

户型设计上，起步门槛比较低，60平的两房一卫带阳台，很紧凑实用，套均才462万，刚需还是非常香的。

南山区

4.深业云海湾，前海地板价

南山的供应主要集中在前海、蛇口和西丽片区，重头戏仍然在前海。

云海湾位于南山前海桂湾片区，就在天健悦桂府项目的旁边。

面积为106-108-116-143-183，3-5房，最小户型最终定稿为106㎡（官方户型图）。

限价9.2万/㎡，加上精装费用5000元/㎡，那么108平米如果低楼层的不到1000万就可以上车前海物业！

这个价格，对比前海过往前后的限价。

天健悦桂府、人才房龙海家园，再远处前海范围内有前湾的龙光天境、润峯府

以及妈湾的招商领玺、颐湾府，前海湾花园等，前海范围房屋均价已超10万/㎡。

叠加云海湾所在的前海里的桂湾是现成的配套最成熟的，可见即可得。

云海湾被限均价更低，作为10万元/㎡以下的前海限价盘，或将成为绝版，无疑也将拥有相当安全的价格边际。

福田区

5.海德园A区，还是你大哥

这个相信有了解过深圳楼市的朋友，大概都不陌生，2022年的第一个日光盘就是海德园A区的。

为什么火也不需要我多说了吧

豪宅片区近千万倒挂+双名校学位+地铁口物业

今年A区关注度极高的则是4栋小户型，3梯5户，是福田安托山片区极为稀缺的小户型产品，均为89平三房一卫。

按照过往备案均价12.6万/平估算，这次的上车门槛直接拉到1100万左右，估计今年的竞争要更加激烈了。

龙华区

6.华润北站401地块，龙华新盘王者

这个项目就是去年第二次土拍的龙华王者地块，当时就是日光盘预订。

现在叫华润北站401万象超核，位于深圳北站东侧，民治街道龙华大道与玉龙路交汇处。

本身地段属实不错，地处货真价实的北站商务核心区。

周边配套也很齐全，交通上，离深圳北地铁站600米，地上铁的噪音更小。

教育上，目前规划在深圳外国语龙华初中学区范围，后期可能有一些不确定的风险因素。

商业上，有华润亲自操刀打造的万象城，未来北站东片区的标杆。

但是面积段也出来了，户型建面约99-115-120平，算上带装修的价格，

总价最低也要750万左右，上车门槛也属实不低。

光明区

7.深房光明里，光明最香

光明打新第一梯队，首选就是光明里。

项目所处的凤凰城板块，是一个纯粹的住宅区。

旁边有光明大第、深房传麒山等成熟小区，居住氛围浓厚，还有一个优势是他在光明最好的深圳实验光明小学学区范围之内。

项目毛坯限价4.46万/㎡，如果装修交付的话，加上3000元/㎡的装修费， 预计备案均价在4.76万/㎡左右。

周边的深房传麒山、光明大第的二手房指导价为5.19万/㎡，成交价去到6.8万左右了，价格倒挂空间非常大。

倒挂+学区+地段，光明打新首选。

8.深铁睿著广场

光明除了凤凰城板块，最有前途的当然是光明科学城

而光明科学城最好的地方是挨着科学公园的这一圈

深铁睿著广场就是挨着科学公园的“C”位

作为光明中心区现存最后一块限价地块，直面科学公园。

毛坯限价4.53万/㎡，产品建面约71-81-98-111㎡2-4房。

它与已售罄的深业颐瑞府、待入市的绿城·汇银桂语兰庭相距都很近，配套方面基本无差别。

但对比深业颐瑞府，2房的上车门槛更低，对比绿城桂语兰庭吹风价5.2万/平，价格更优惠。

龙岗

考虑东部龙岗的朋友，也有两个安全牌可以选择的

9.星龙园，自带学霸光环

星龙园就在龙岗大运“四大神盘”（绿景大公馆、中森双子座、阳光天健城、奥林华府）旁边，与 名校龙岗外国语学校一路之隔。

这个区域是大运乃至龙岗二手房价天花板区域，所以它的关注度一直都非常高，具体位置如下图。

这个位置也是大运核心中的核心板块了，整体优势很清楚：

1.龙岗二手房最重点的区域，懂的都懂

2.交通便捷，最近地铁站16号线大运中心站直线距离约200米

3.教育资源充足，一街之隔龙岗外国语学校

4.价格倒挂

项目吹风价5.8万/㎡，主推72-143㎡2-5房，上车门槛400万左右。

对比周边4个楼盘还是有较大的倒挂空间，粗略算下，起码3万左右。

比如阳光天健城小户型最高成交单价曾去到12万/㎡，目前成交价在8-9万区间，大户型则是6-8万区间。

10.深铁阅云境广场，安全牌选择

去年11月深铁拍下的地块，就在位于龙岗区临近大运枢纽站，毛坯限价5.08万/平。

这个项目基本属于大运地铁站上盖物业，轻松实现地铁3、14、16号线和深大城际四线换乘，可以说东部唯一一个了。

作为龙岗亲儿子的大运，龙岗最多的产业配套都落在这里。

龙岗发展城市界面，区域发展最好的地方大运，选择这里基本属于龙岗最安全的地方。

项目北边是颐安都会四期去年9月份推出375套89-127㎡产品，备案均价5.5万/㎡，仅用时4小时便全部售罄，

隔壁二手房的颐安都会二期，过去冲高达到过7万+的单价

现在最新成交价格5.4万/平，对比项目限价5.08万/㎡，价格上还是有优势。

以上，基本上筛选的都是各个区非常有竞争力的新盘，

从配套到价格倒挂到学区，或者是产品力，都非常的可圈可点，各有所长。

不过没有十全十美的楼盘，最适合自己的才是最好的。